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事務所通信


いちがや通信2015.4
 


それって、幸せ…でしょうか?   by 柳 孝之



皆様ご存知の通り、今年は相続税の改正がありました。


マスコミや雑誌が煽ります。

「相続大増税!」


「半世紀に一度の大改正!」


などなど…。

先日、相続税に関するセミナーの講師を務めました。


セミナー終了後に個別相談を実施したのですが、
やはり相続税に対する関心が高まっているようです。


相続税の相談をしていて、税額が出そうになる。


そうすると

「何とかなりませんかね?」

「税金を減らす方法ってないんですか?」

こんな質問が出てきます。



「ありますよ!今流行のタワーマンション節税なんかどうですか?」





「タワーマンション節税」は相続税の財産評価方法を逆手に取った手法です。


相続税は「財産評価基本通達」に従って相続財産を評価し、
その評価額をベースに税額を計算します。


現金預金を相続したら、その金額そのものが相続財産評価額です。

しかし不動産の場合は、土地は路線価、建物は固定資産税評価額で評価します。

路線価は概ね時価の80%、固定資産税評価額は概ね時価の70%。

現預金よりは評価額が低くなるわけですね(よって税金も安くなる)。


これは1戸建も同じですが、マンションは土地を総戸数で割る形になるので
土地の評価額が低くなる傾向にあります。

超高層であるタワーマンションはさらにその傾向が強くなります。


しかも評価額は専有面積に応じて計算するので、
眺望のいい高層階でも、1階でも面積が同じなら評価額は変わらない。


値崩れしにくい高層階を所有することで財産価値を保ちつつ
財産評価額を下げられるという効果があります。


さらにさらに、購入者がそのタワーマンションに住むことによって、
「小規模宅地の特例」という相続税上の最大のメリットを享受できる
可能性も出てきます(評価額の80%カット)。


そうなると、
金融資産がある方がタワーマンションを買わないのはバカのような気さえしますし、
それを提案できない税理士はアホのような感じになりますね。



しかし…本当にそうでしょうか?


確かに、タワーマンションを購入した方が、
その後間もなく亡くなり、財産評価基本通達に従って評価し、
相続税を節税した。

それを相続した子供が、購入金額と同じくらいで売却。

買った価格と売った価格は同じくらいなら、譲渡所得税も心配ない。


まさに大成功!


いえいえ、そんなことはないケースもあります。


認知症を発症した父名義で3億円のタワーマンションを購入、
ほどなく相続が発生。

財産評価基本通達にしたがってこのタワーマンションを6千万で評価し、申告納税。

その後相続人は当該タワーマンションを2億9千万で売却。


タワーマンション節税の典型的なこのケース、
実は契約がなかったものとして、タワーマンションの評価額を3億円にして
修正申告するよう税務署から指摘を受けています。


まあ、この場合は父が認知症であった、という点で契約上難しい面がありますよね。

でも仮にそうでなくとも「明らかに節税目的」と認定されれば、
思わぬしっぺ返しを食らう可能性は十分あります。



また、(不謹慎な話で恐縮ですが)
その方が意外と長生きしてしまったらどうでしょう?


東京オリンピック後も価格は下がっていないのでしょうか?

タワーマンションは高齢者にとって住みやすいのでしょうか?

東日本大震災の際は、高層階の揺れに恐怖に感じ、引っ越した方もいると聞きます。

電気が止まればエレベーターも動きません。

外に出られませんよね?



確かに未来のことは誰にも分かりません。

でも、私たちは安易に「税金が安くなるので」という話はしたくないと思っています。


「子供の配偶者を養子にすると税金が安くなるよ!」


これも良く聞く節税法です。


実子がいる場合でも、養子縁組をすれば1人分基礎控除の計算上有利になります。


基礎控除は、「3,000万+法定相続人×600万」で計算します。

実子が3人いたら「3,000万+法定相続人3人×600万」で4,800万。

養子を1人追加すると「3,000万+法定相続人4人×600万」で5,400万。

600万分税金はお得になります。 

例えば3姉妹がいて、長女の夫を養子にした場合。

長女の夫も当然相続権を持ちますので、相続人は4人になります。


長女家は財産の2/4を相続する権利があります。

それに対して次女と三女は1/4です。


これ、「お姉ちゃん、ずるいよね?」
ってなりませんか?


最悪なのは、親が相続税を心配するあまり、
次女と三女に相談することなく長女の夫と養子縁組してしまったケースです。


養子縁組をしたことで確かに相続税は安くなります。

でも子供達の争いを望んでいる親なんていません。

節税効果以上のマイナス効果があったと言わざるを得ないケースだと思います。

法人税や所得税と違い、相続税の節税はとても難しいと感じています。

「この方法を勧めておけば、誰もがハッピー!」
という方法が少ないからです。


ある人にとっては正解でも、別の人にとっては最悪の方法だった、
ということもあり得ます。


「税金は減ったけど、資産も減った」では仕方ないし、
「税金は減ったけど、子供たちは仲違いして口もきかなくなった」
ではやらない方が良いいですよね?


これからますます相続についてお話をする機会が増えてくるのかなと感じています。


相続はその一家にとって、とても大切な話です。

だから私たちは、お客様と時間をかけてお話をしたいと思っています。

メリットも、考えつく限りのデメリットも。


実際の相続が発生した際に、
「あのとき、あんたに話を聞いておいてよかったよ」
と言われるように。


それが10年後であろうと、何年後であろうと。
 
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